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¿Qué es el seguro hipotecario?

¿Cuáles son los beneficios? | Opciones de seguro hipotecario | Seguro hipotecario de MGIC y FHA | Ley de Equidad de los Informes (FCRA)

Para la mayoría de los compradores, el mayor obstáculo en la obtención de la vivienda propia es el anticipo. El seguro hipotecario privado, ("private mortgage insurance," o MI privado, por sus siglas en inglés), le permite comprar una vivienda con un anticipo menor al que sería necesario en otras situaciones.

Por lo general, los prestadores y los inversores requieren un seguro hipotecario para préstamos con anticipos de menos del 20 %. El seguro hipotecario de MGIC brinda a los prestadores una garantía financiera en caso de que un préstamo deba someterse a ejecución hipotecaria. Esa garantía permite que muchos prestadores no requieran un anticipo del 20 % cuando otorgan préstamos para la vivienda.

Así es como funciona generalmente:

  • Un prestatario que compra una vivienda de $150,000 paga un anticipo del 10 %, o $15,000.
  • El prestador obtiene un seguro hipotecario privado sobre la hipoteca de $135,000 del prestatario, con lo cual reduce su riesgo de pérdida de $135,000 a $101,250.
  • El seguro hipotecario privado cubre la porción superior de la hipoteca: generalmente entre el 25 y el 30 %. En este caso, el seguro hipotecario absorbe el 25 %, o $33,750, de cualquier pérdida final que pueda sufrir el prestador.

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¿Cuáles son los beneficios?

Si bien el seguro hipotecario es evidentemente beneficioso para los prestadores, muchas veces los compradores de vivienda no tienen en cuenta los beneficios que el seguro puede ofrecerles a ellos. Pueden ser importantes e incluir:

  • Comprar una vivienda más rápidamente: una relación de préstamo a valor más alta significa la necesidad de ahorrar menos tiempo para reunir un anticipo.
  • Mayor poder de compra: si usted cuenta con un cierto monto reservado para el anticipo, utilizar el seguro hipotecario puede permitirle gastar en una vivienda más costosa de la que compraría si tuviera que pagar un 20 % inicial.
  • Ampliación de las opciones de flujo de efectivo: puede pagar un anticipo menor y conservar dinero en efectivo para otros fines (realizar inversiones, cancelar deudas, pagar las mejoras de la vivienda o cubrir emergencias).
  • Recepción de un reintegro: algunas opciones de seguro hipotecario permiten el reintegro prorrateado de las primas después de la cancelación.
  • Aprobaciones más rápidas: los préstamos con seguro hipotecario por lo general se aprueban más rápidamente que los que no tienen seguro hipotecario o que las estructuras con respaldo gubernamental.
  • Cancelación de cobertura: muchas opciones de seguros hipotecarios permiten la cancelación cuando ya no se necesitan.

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Opciones de seguro hipotecario

MGIC trabaja en asociación con prestadores para ofrecer varias opciones para comprar una vivienda. Nuestros programas más populares incluyen:

Primas mensuales de MGIC
Con esta opción, no experimentará ningún aumento en el monto del préstamo y no necesitará efectivo adicional para el cierre. El monto del préstamo se paga junto con el pago hipotecario mensual. Por lo general, la cobertura del seguro hipotecario puede cancelarse una vez que el monto del préstamo alcanza entre el 75 y el 80 % del valor de la vivienda.
Primas únicas de MGIC pagadas por el prestatario
Con este plan de primas, tendrá la opción de pagar la prima del seguro hipotecario en una suma total al cierre sin realizar pagos mensuales. En función de las pautas del prestador y de su situación individual, podrá estar en condiciones de financiar la prima en el importe total, con lo cual reducirá los costos de cierre. No obstante, muchos prestadores no permiten financiar la prima en el préstamo, especialmente si el prestatario no paga al menos un 10 % de anticipo, de modo que esta opción posiblemente requiera un pago mayor en el cierre.
Primas divididas de MGIC
Con esta opción, se paga una porción de la prima del seguro hipotecario por adelantado para el cierre, a fin de reducir el monto que debe pagarse junto con el pago hipotecario mensual. Al igual que con las primas únicas pagadas por el prestatario, tendrá la posibilidad de financiar el monto de lo que se paga por adelanto. También en este caso dependerá del prestador y del anticipo que usted pague. Este plan de primas también es cancelable.
Seguro hipotecario de MGIC pagado por el prestador
Como su nombre lo indica, con el programa de seguro hipotecario de MGIC pagado por el prestador, es el prestador y no usted quien paga la prima del seguro hipotecario. Sin embargo, para cubrir el costo de la prima, el prestador puede incrementar los cargos del préstamo o la tasa de interés.

Lo importante es recordar que el seguro hipotecario de MGIC ofrece varias opciones. Comprar una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes que se pueden tomar en la vida. Es conveniente tomarla después de conocer todas las opciones.

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Seguro hipotecario de MGIC y FHA

El seguro hipotecario privado es la alternativa del sector privado al seguro hipotecario de la Administración Federal de Vivienda (FHA), que es un programa gubernamental respaldado por los contribuyentes.

Tanto el seguro hipotecario de MGIC como el programa gubernamental de la FHA ayudan a los prestatarios a comprar una vivienda con un anticipo de menos del 20 % del valor de la propiedad. La mayoría de los prestadores ofrecen las dos opciones. Sin embargo, para determinar cuál es la mejor opción para usted, deberá evaluar su situación personal. Por lo tanto, es importante que se asegure de que el prestador le presente las dos opciones.

A la hora de tomar una decisión, no evalúe únicamente la diferencia de los pagos mensuales o la tasa de interés. Si bien esos dos aspectos son importantes, la hipoteca no es un evento que dura sólo un día. Recuerde también tener en cuenta los factores a largo plazo, como los costos totales de financiación y la acumulación de capital de propiedad.

Algunas de las ventajas que el seguro hipotecario de MGIC puede ofrecerle son:

  • Ahorrar miles de dólares en el gasto total del seguro hipotecario e incrementar el capital de propiedad, no el monto del préstamo
    FHA exige una prima por adelantado que con frecuencia se financia en el préstamo, motivo por el cual aumentan el monto del préstamo y la obligación de la deuda a largo plazo. Con el seguro hipotecario mensual de MGIC, no es necesario que pague ninguna prima por adelantado, lo cual le permite ahorrar miles de dólares en el pago de primas del seguro hipotecario durante toda la duración del préstamo e inmediatamente lo coloca en una posición mucho mejor en términos de capital de propiedad.
  • Pagos mensuales más bajos o similares
    Sin dudas, el pago mensual es un aspecto importante. Los prestatarios con buenos puntajes o que pagan un anticipo mayor al mínimo descubrirán que el seguro hipotecario de MGIC es una opción muy competitiva cuando se compara con el de la FHA.
  • La oportunidad de cancelar su cobertura de seguro hipotecario
    Para una hipoteca a 30 años, la FHA normalmente no le permitirá cancelar el pago mensual de seguro hipotecario a menos que haya pagado 10% o más de enganche en el momento de recibir el préstamo. E incluso en ese caso, tendrá que esperar 11 años antes de poder cancelar la cobertura.

    Sin embargo, el seguro hipotecario privado debe cancelarse automáticamente una vez que el préstamo ha alcanzado cierto LTV, y el prestatario puede solicitar que se cancele antes. De hecho, la mayoría de los prestadores de crédito permiten realizar una nueva tasación para determinar si puede cancelar su seguro hipotecario de MGIC y reducir sus pagos mensuales. Una nueva tasación le permite aprovechar los aumentos del valor de su propiedad como consecuencia de las mejoras que ha implementado o de la revalorización del mercado.

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Ley de Equidad de los Informes (FCRA)

¿Por qué recibí una carta sobre una acción adversa?
Si recibe un aviso de acción adversa por parte de MGIC, significa que su prestador solicitó una cobertura de seguro hipotecario de MGIC para su préstamo y, sobre la base de un puntaje de crédito u otros datos de informe crediticio que usted suministró a MGIC, decidimos no asegurar el préstamo o que la tasa que deberíamos cobrar al prestador por el seguro hipotecario será más alta de lo que sería si su información crediticia fuera mejor.
¿Qué información de mi informe crediticio hizo que la tasa del seguro hipotecario fuera más alta?
El puntaje que utiliza MGIC para determinar la tasa de seguro hipotecario que se aplicará a su préstamo se basa en la información de su expediente en las agencias de informes crediticios de los consumidores. Los puntajes se determinan a través de un modelo en el momento en que se solicitan. Aunque las compañías no divulgan la fórmula que utilizan para los modelos de puntaje de crédito, la mayoría de ellos se basa en una combinación de varios factores, como los antecedentes de pago de crédito, la cantidad de dinero adeudada, la extensión del historial y otros factores. Si usted solicita su puntaje de crédito, consulte sobre los factores que influyeron en el cálculo.
¿Cómo reclamo si considero que los datos de mi informe crediticio no son exactos o no están completos?
En el aviso figuran el nombre y la información de contacto de la agencia de informes de los consumidores que elaboró el puntaje o la información que utilizamos para tomar nuestra decisión. Comuníquese con la agencia de informes de los consumidores para solicitar una copia gratuita de su informe crediticio. Junto con el informe, recibirá indicaciones para corregir la información que considera errónea o incompleta.

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¿Qué es la Ley de Equidad de los Informes de Crédito?
La Ley de Equidad de los Informes (FCRA) es una ley federal que promueve la exactitud, imparcialidad y privacidad de la información contenida en los expedientes de las agencias de informes de los consumidores (conocidas también como "oficinas de crédito"). La FCRA protege la información recabada por las agencias de informes de los consumidores, limita la cantidad de personas que pueden obtener los informes y exige que los usuarios de los informes notifiquen a los consumidores cuando se haya implementado una "acción adversa" (según la definición de la FCRA) a raíz de dichos informes. Asimismo, los usuarios deben identificar a la agencia de informes de los consumidores que elaboró el informe con el propósito de que el consumidor pueda verificar que éste sea preciso y esté completo, o realizar un reclamo en caso contrario.

Usted tiene derecho a obtener un informe crediticio sin cargo cuando recibe un aviso de acción adversa. También tiene derecho a recibir un informe crediticio sin cargo, cuando lo solicite, cada 12 meses de parte de cada una de las agencias de informes de los consumidores que trabajan a nivel nacional: Equifax, Experian y TransUnion.

Para obtener información sobre sus derechos de acuerdo con la FCRA y sobre cómo obtener los informes crediticios sin cargo, visite el sitio web de la Comisión Federal de Comercio de los EE. UU. y busque la Ley de Equidad de los Informes o los Informes anuales GRATUITOS.

¿Qué es un puntaje de crédito?
Los puntajes son calificaciones numéricas que predicen las probabilidades de que usted realice los pagos del préstamo y de otros créditos puntualmente. Los puntajes se basan en la información contenida en su expediente de informe crediticio en una o más agencias de informes de los consumidores. Las agencias de informes de los consumidores calculan los puntajes a partir de un modelo de puntuación. Para obtener más información sobre los puntajes de crédito, visite el sitio web de la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB).
¿Cómo puedo obtener mi puntaje de crédito?
Puede obtener su puntaje en las tres agencias de informes de los consumidores que trabajan a nivel nacional, pero puede tener que abonar una tarifa por él. Muchas otras compañías también ofrecen puntajes para venderlos solos o como parte de un paquete de productos. Para obtener más información, visite el sitio web de la CFPB.
¿Qué es el seguro hipotecario?
Por lo general, los prestadores y los inversores requieren un seguro hipotecario para préstamos con anticipos de menos del 20 %. El seguro hipotecario privado (MI privado) es un negocio de garantía financiera en el que un asegurador asume parte del riesgo del prestador al Tomar un préstamo hipotecario.

Por ese riesgo, el asegurador cobra una prima al prestador, que por lo general recupera el costo de la prima cobrándole al prestatario. El "riesgo" en un seguro hipotecario privado es que un prestatario no cumpla con los pagos de un préstamo y que, como consecuencia, el asegurador deba pagar un reclamo.

El seguro hipotecario privado es la alternativa del sector privado al seguro hipotecario de la Administración Federal de Vivienda (FHA), que es un programa gubernamental respaldado por los contribuyentes. El seguro hipotecario privado generalmente se cancela más rápidamente que el seguro de la FHA y está disponible en una variedad más amplia de productos de préstamo.

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¿Qué es la Mortgage Guaranty Insurance Corporation?
Mortgage Guaranty Insurance Corporation (MGIC) es el principal proveedor de seguros hipotecarios privados del país. Somos los fundadores de una industria que ha permitido a millones de familias comprar una vivienda propia. El seguro hipotecario privado permite a los compradores pagar un anticipo de apenas el 3 % del precio de compra para adquirir una vivienda.
Yo no les di permiso para solicitar un informe sobre mi situación de crédito, así que ¿cómo es posible que hayan obtenido mi informe crediticio?
La Ley de Equidad de los Informes (FCRA) restringe los propósitos para los que las agencias de informes de los consumidores pueden suministrar informes crediticios. Usted tiene la posibilidad de proporcionar instrucciones por escrito para autorizar a una agencia de informes de los consumidores a entregar su informe crediticio a otra persona. Sin embargo, de acuerdo con la FCRA, las agencias de informes de los consumidores también pueden entregar su informe crediticio sin su consentimiento a otras personas, como los prestadores y los aseguradores que están involucrados en una solicitud o seguro que usted haya hecho. Dado que MGIC evalúa un seguro hipotecario solicitado a raíz de su pedido de un préstamo, de acuerdo con la FCRA tiene permitido obtener su informe crediticio.
¿Cómo influirá mi información en la tasa del seguro hipotecario?
Los prestadores por lo general cobran a los prestatarios el costo del seguro hipotecario. MGIC ofrece programas de seguro hipotecario para diversos tipos de préstamos y perfiles de crédito. Si usted recibe un aviso de "acción adversa" de parte de MGIC, significa que, en el programa aplicable a su préstamo, la tasa que le cobramos al prestador por el seguro hipotecario fue mayor que nuestra tasa más baja sobre la base de su información de crédito. En función de la forma en la que el prestador recupere el costo de la prima del seguro hipotecario de su préstamo, los pagos o los cargos del préstamo que usted deberá abonar tal vez sean más altos que en el caso de que la tasa del seguro hipotecario fuera más baja.
¿Qué sucede si ha habido un error o se ha incluido información incorrecta en mi informe crediticio?
La tasa que MGIC cobra al prestador por el seguro hipotecario se basa en la información provista por el prestador. Si se recibe información corregida antes de cerrar la operación, esta podrá influir en la prima del seguro hipotecario; no obstante, el seguro entrará en vigencia cuando se cierre la operación del préstamo. Corregir la información errónea de su expediente crediticio es importante y puede mejorar los términos de los créditos y seguros que le ofrezcan en el futuro. Para obtener información sobre el modo de corregir la información incorrecta de su expediente crediticio, visite el sitio web de la FTC.

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