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Cerrar el préstamo

Quién participa en la operación de cierre | Documentación que debe presentar | Cómo prepararse | Durante el cierre | Después del cierre de la operación

Su vivienda ha sido inspeccionada. Se cumplieron todas las condiciones. Su hipoteca ha sido aprobada. Todo está en perfectas condiciones.

¿Qué sucede después? ¡Cierra el trato!

En realidad, no existe ningún proceso de cierre estándar que se implemente en todas las regiones del país. No obstante, lo que sí es estándar es el resultado del proceso: usted acuerda todos los detalles financieros asociados con la compra y recibe el título de su nueva propiedad.

¿Quién participa en la operación de cierre?

Usted, desde luego, junto a un representante del prestador, denominado agente a cargo del cierre, o un representante de la compañía aseguradora de títulos de propiedad.

La tarea del agente a cargo del cierre consiste en garantizar que se firmen y se verifiquen todos los documentos necesarios y que el dinero de la venta se distribuya correctamente.

Su propio abogado también puede asistir al cierre de la transacción. Es posible además que asistan los vendedores junto con agentes de bienes raíces que participen efectivamente en la venta.

Es habitual que los compradores y los vendedores completen su documentación en habitaciones diferentes y que nunca lleguen a verse el día del cierre.

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Documentación que debe presentar para el cierre

Como comprador, debe presentar la siguiente documentación para el cierre:

  • Póliza provisional de seguro para propietarios de vivienda y Comprobante pago. Antes de concretar el cierre, el agente a cargo del cierre se comunicará con usted para confirmar que usted tenga la póliza provisional para propietarios de vivienda y el comprobante pago correspondiente al primer año de la prima del seguro que demuestra que usted tiene el seguro para propietarios apropiado para la vivienda que compra. El prestador no emitirá el préstamo hipotecario sin este documento.
  • Cheque de caja o certificado para el anticipo y los gastos de cierre. Puede averiguar el importe exacto que necesitará comunicándose con el prestador uno o dos días antes del cierre.

Cómo prepararse para el cierre

Examine todos los documentos de cierre con su abogado para asegurarse de que no haya errores ni problemas antes de comenzar la operación de cierre. Los documentos que debe revisar son:

  • Tres días antes de la fecha programada de cierre usted recibirá la Declaración de Cierre. La Declaración de Cierre le proporciona los detalles sobre los términos definitivos del crédito y los costos de cierre. Revise cuidadosamente este documento para asegurarse de que los detalles están correctos. Si algo se ve distinto a lo esperado con base en la Estimación de Préstamo inicial, debe comunicarse con su prestador.
  • La Hipoteca es un documento aparte en el que se compromete una vivienda en prenda por un préstamo. En algunos estados, el comprador firma una Escritura fiduciaria en lugar de una hipoteca, aunque ambos documentos sirven para el mismo fin.
  • El Pagaré de la hipoteca es su promesa de que devolverá el préstamo. Indica los plazos del préstamo y la forma de devolución (el importe del pago hipotecario mensual del capital y el interés, el vencimiento, la duración de la hipoteca, etc.).
  • La Declaración de Cierre le proporciona detalles sobre los términos definitivos del préstamo y el desglose de los costos relacionados con el préstamo.

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Durante el cierre

Una vez que se inicia la operación de cierre y el agente a cargo del cierre comprueba que usted tiene la póliza provisional y un comprobante pago del seguro para propietarios, el agente le explicará cada uno de los documentos de cierre y le pedirá que los firme. Si tiene dudas sobre los documentos antes de firmarlos, no dude en consultar al agente a cargo del cierre.

Por lo general, el agente a cargo del cierre comenzará por examinar el Pagaré de la hipoteca y el documento hipotecario y le pedirá que los firme. A continuación, pasará a la Declaración de Cierre. Se detallan los gastos pagados por los vendedores y los compradores, encontrará un desglose de los gastos, a saber:

  • Todos los gastos de cierre correspondientes a los compradores y los vendedores.
  • Un resumen de las transacciones de ambas partes que indique cómo se transfieren los fondos entre el comprador, el vendedor, el prestador y cualquier otra parte que participe en la venta.
  • El importe neto adeudado por los compradores y el importe neto que se pagará a los vendedores.
  • Las comisiones para los agentes de bienes raíces que participen en la venta.
  • Los cargos del prestador relacionados con el préstamo, como puntos y otros cargos de financiación.
  • Los ítemes que el prestador exija que se paguen por adelantado, como interés a pagar desde la fecha del cierre hasta el primer pago hipotecario.
  • Las sumas depositadas en garantía para cubrir el seguro y los impuestos sobre la propiedad.
  • Los cargos relacionados con el título de propiedad para la búsqueda de título exigida por el prestador, y las pólizas de seguro del título de la propiedad para el prestador y el comprador.
  • Los cargos para cubrir el registro de la hipoteca y la escritura en el tribunal del condado.
  • El cargo por servicio impositivo, que cubre el costo que asume el prestador para averiguar la tasa impositiva de la propiedad.

El agente a cargo del cierre examinará posteriormente el resumen de la transacción de cada una de las partes. El precio de la vivienda figura en la parte superior de ambas columnas. Se suman y restan importes en ambas columnas para llegar a las sumas netas adeudadas por el deudor y pagaderas al vendedor.

Cuando el agente a cargo del cierre termine de examinar el Informe de cierre, solicitará un cheque para el anticipo y los gastos de cierre. Una vez que se hayan firmado y explicado todos los documentos del comprador, el agente del cierre pasará a los documentos del vendedor.

Después de examinar la Declaración de Cierre, el agente a cargo del cierre examinará los siguientes dos documentos para asegurarse de que las descripciones legales de cada uno coincidan entre sí:

La Escritura
Es el documento legal que transfiere la propiedad del inmueble del vendedor al comprador. Los errores que tenga la escritura podrían afectar la propiedad del inmueble, por lo cual deben identificarse y corregirse antes de cerrar la compra. Después del cierre, el agente a cargo del cierre se encargará de registrar la escritura en el Registro de la propiedad del condado en el cual se encuentre la propiedad.
Compromiso de seguro de título
Cuando compra una vivienda, en la mayoría de los casos debe obtener un seguro para el título de propiedad. Este seguro protege su propiedad legal sobre el inmueble que compra. Antes de emitir el seguro, la compañía aseguradora de títulos realizará una búsqueda exhaustiva en los registros públicos para determinar si existen excepciones a la cobertura, como embargos o restricciones que afecten a la propiedad del inmueble. La compañía de seguros le informa si existen embargos pendientes de resolución, para que usted pueda exigirle al vendedor que salde la deuda relacionada con el embargo antes del cierre.

Antes del cierre, la compañía aseguradora de títulos de propiedad emitirá un compromiso de seguro de título. No es la verdadera póliza, pero sí garantiza que la póliza será emitida si se cumplen las condiciones especificadas en el compromiso. En casi todas las transacciones inmobiliarias, se contratan pólizas de seguro del título de propiedad diferentes para el prestador y el comprador. Como comprador, habitualmente usted contratará la póliza del prestador, que cubrirá sólo el monto del préstamo. La póliza del comprador, que lo asegura a usted, el comprador, cubre el precio de venta total y generalmente la paga el vendedor.

La última actividad que se realiza durante el cierre es la distribución del dinero generado por la venta. El agente a cargo del cierre tiene la responsabilidad de entregar cheques a:

  • Los vendedores.
  • El prestador de los vendedores, si la propiedad está hipotecada.
  • Los agentes inmobiliarios que participan en la venta.
  • Cualquier otra persona que se indique en el Informe de cierre.

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Después del cierre de la operación

Una vez que firma toda la documentación necesaria y paga los gastos de cierre y el anticipo, se concreta el cierre. La fecha de toma posesión, el día en el cual se puede mudar a su nueva vivienda, se especifica en el acuerdo de compra. Si la fecha de la toma de posesión es el día del cierre de la operación, antes de que abandone el lugar donde se realiza el cierre recibirá las llaves de su nueva casa. Si la fecha de toma de posesión no es la misma que la del cierre de la operación, se harán los arreglos necesarios para garantizar que reciba las llaves el día de la toma de posesión.

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